Impozit pe cladiri persoane juridice 2024: mod de calcul, declarare, studii de caz

Impozitul pe cladiri pentru persoanele juridice reprezinte un aspect important al gestiunii financiare si fiscale pentru orice companie. Este esential sa fii la curent cu modificarile legislative din acest domeniu pentru a aplica corect reglementarile in vigoare. Fie ca vorbim despre cladiri comerciale, industriale sau administrative, calculul si plata impozitului pe cladiri pot influenta semnificativ bugetul anual al unei firme. In acest articol, vom vorbi despre impozitul pe cladiri persoane juridice in 2024, inclusiv care este modul de calcul si termenele de plata!

Impozitul pe cladiri - persoane juridice in 2024: cadru legal

Persoanele juridice care detin in proprietatea lor cladiri rezidentiale sau nerezidentiale au obligatia de a plati impozit la stat. Sistemul de impozitare al cladirilor este reglementat prin prevederile Codului Fiscal, Titlul IX - Capitolul II, art. 455-462, 489, inclusiv modul de calcul al impozitului pe cladiri si eventuale scutiri si reduceri de la plata acestor obligatii fiscale. 

Mod de calcul pentru impozitul pe cladiri persoane juridice 2024

In 2024, impozitul pe cladiri pentru persoane juridice se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii impozabile a cladirii. 

Stabilirea valoarii impozabile a cladirilor persoanelor juridice in 2024

Valoarea impozabila se determina la data de 31 decembrie a anului precedent celui pentru care se datoreaza impozitul sau taxa, si poate fi stabilita in urmatoarele moduri:
 

• Ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele fiscale. 
• Valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat, conform standardelor in vigoare. 
• Pentru cladirile noi construite in anul fiscal anterior, se ia in considerare valoarea finala a lucrarilor de constructii. 
• In cazul cladirilor dobandite in anul fiscal anterior, se utilizeaza valoarea din actul de transfer al dreptului de proprietate. 
• Pentru cladirile finantate prin leasing financiar, se foloseste valoarea din raportul de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. 
• In situatia cladirilor pentru care se datoreaza taxa, se ia in calcul valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului si comunicata utilizatorului. 

Este important de mentionat ca valoarea impozabila a cladirii trebuie actualizata o data la 5 ani, pe baza unui raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. Aceasta actualizare periodica asigura o evaluare corecta si actuala a valorii cladirii in scopuri fiscale. In cazul in care proprietarul cladirii nu actualizeaza valoarea impozabila in termenul mentionat, se va aplica o cota majorata de impozit, stabilita prin lege la 5%.
 

Cat este cota de impozitare aplicata valorii cladirilor persoanelor juridice in 2024

Cota de impozitare se stabileste in functie de tipul cladirii (rezidentiala, nerezidentiala, cu destinatie mixta) de catre Consiliile locale unde este resedinta cladirii respective, cu respectarea unor limite minime si maxime specificate prin lege. 

Conform art. 460 din Codul Fiscal, cotele de impozitare pentru cladirile aflate in proprietatea persoanelor juridice sunt urmatoarele:
 

• Pentru cladirile rezidentiale – cota este cuprinsa intre 0,08%-0,2%
• Pentru cladirile nerezidentiale – cota de impozitare este cuprinsa intre 0,2%-1,3%
• Pentru cladirile nerezidentiale utilizate pentru activitati din domeniul agricol -cota este de 0,4% 
• Pentru cladirile cu destinatie mixta impozitul se determina prin insumarea impozitului calculat pentru suprafata folosita in scop rezidential cu impozitul calculat pentru suprafata folosita in scop nerezidential

Citeste si: Impozit pe chirie in 2024: mod de calcul, obligatii fiscale persoane fizice si juridice

Obligatiile declarative si termene de plata

Persoanele juridice au obligatia de a depune o declaratie fiscala privind cladirile detinute. Impozitul pe cladiri se plateste anual, in doua rate egale, pana la datele de 31 martie si 30 septembrie, inclusiv. 

In cazul dobandirii sau construirii unei cladiri in cursul anului, proprietarul acesteia are obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in termen de 30 de zile de la data dobandirii cladirii respective. El va datora impozitul pe cladiri incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator.

Pentru cladirile nou-construite, data dobandirii cladirii se considera dupa cum urmeaza:
 

• pentru cladirile executate integral inainte de expirarea termenului prevazut in autorizatia de construire, data intocmirii procesului-verbal de receptie, dar nu mai tarziu de 15 zile de la data terminarii efective a lucrarilor;
• pentru cladirile executate integral la termenul prevazut in autorizatia de construire, data din aceasta, cu obligativitatea intocmirii procesului-verbal de receptie in termenul prevazut de lege;
• pentru cladirile ale caror lucrari de constructii nu au fost finalizate la termenul prevazut in autorizatia de construire si pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilitatii autorizatiei, in conditiile legii, la data expirarii acestui termen si numai pentru suprafata construita desfasurata care are elementele structurale de baza ale unei cladiri, in speta pereti si acoperis. 

IMPORTANT!
Declararea cladirilor in vederea impunerii este obligatorie chiar daca ele au fost executate fara autorizatie de construire!

Reduceri si scutiri de la plata impozitului pe cladiri persoane juridice 2024

Legislatia in vigoare prevede anumite facilitati fiscale pentru persoanele juridice in ceea ce priveste impozitul pe cladiri. Scutirile de pla plata impozitului pe cladiri sunt specificate in art. 456 din Codul Fiscal si includ cladiri utilizate pentru furnizarea de servicii sociale de catre organizatii neguvernamentale, cladiri cu destinatie lacasuri de cult, cladirile utilizate de unitatile si institutiile de invatamant de stat si altele.

De asemenea, se pot acorda reduceri de la plata impozitului pe cladiri in 2024 care pot fi decise prin hotararile Consiliilor Locale. De exemplu, pentru cladirile modernizate substantial sau pentru cladirile utilizate pentru prestarea de servicii turistice.

Studii de caz impozit pe cladiri persoane juridice 2024

Va prezentam mai jos cateva spete utile privind calculul impozitului pe cladiri in 2024 si evaluarea imobilelor pentru stabilirea valorii impozabile.

Refacturare impozit pe cladire

INTREBARE:

In cazul unui contract de inchiriere imobil intre doua persoane juridice pentru desfasurarea unui activitati economice au fost refacturate de catre proprietarul imobiluli si cheltuielile cu impozitul pe cladire. Am urmatoarele intrebari: 1) se pot deduce aceste cheltuieli de chirias; 2) este obligatoriu a se consemna acest lucru in contract sau daca este consemnat ca chiriasul suporta cheluielile locative este suficient sau trebuie exact precizat; 3) aceste cheltuieli sunt deductibile fiscal pentru chirias iar, in acest caz ce documente sunt necesare pentru chiriasi (decizie impunere, etc).

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 02 Apr 2024 

In situatia in care prin contract se prevede recuperarea prin refacturare de catre locator/ proprietar a impozitului pe cladire, la refacturare, proprietarul emite factura catre chirias si colecteaza TVA, daca serviciul de inchiriere este taxabil.

Suma recuperata prin refacturare intra in baza de impozitare a TVA, aspect care rezulta in mod expres din exemplul care se regaseste la pct. 30 alin. (4) din normele de aplicare ale art. 286 "Baza de impozitare pentru livrari de bunuri si prestari de servicii efectuate in interiorul tarii" alin. (3) lit. a) din Codul fiscal

"(4) Orice cheltuieli cu impozitele si taxele datorate de o persoana impozabila in legatura cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, daca nu sunt incluse in pretul bunurilor livrate ori al serviciilor prestate, ci sunt recuperate de la clienti prin refacturare, se cuprind in baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata, potrivit prevederilor art. 286 alin. (3) lit. a) din Codul fiscal. De exemplu:

- in cazul inchirierii unei cladiri, impozitul pe cladiri datorat conform art. 455 alin. (1) din Codul fiscal de proprietarul cladirii se cuprinde in baza de impozitare a TVA, daca operatiunea este taxabila prin optiune;

Prin art. 286 alin. (3) lit. a) se prevede ca baza de impozitare a TVA cuprinde impozitele si taxele, daca prin lege nu se prevede altfel, cu exceptia taxei pe valoarea adaugata.

In concluzie:

• consider ca recuperarea impozitului pe cladire trebuie specificata clar in contractul de inchiriere incheiat intre cele doua persoane juridice(pe langa celelalte utilitati suportate);
• suma facturata de catre proprietar se inregistreaza in debitul contului 612, deoarece este un cost adiacent chiriei, care poate fi justificat prin copie chitanta/op de plata a impozitului;
• cheltuiala este deductibila fiscal, potrivit prevederilor art.25 al Codului fiscal, deoarece este o cheltuiala aferenta activitatii desfasurate.

Evaluarea imobilelor pentru Impozitul pe cladiri

INTREBARE:

Societatea a facut o reevaluare pentru o hala in scopuri fiscale - impozit cladire taxe locale. La sfarsitul anului hala mai avea 14 luni de amortizat, iar ca urmare a reevaluarii valoarea lunara a ratei de amortizare creste semnificativ. In cazul in care se inregistreaza raportul de evaluare in contabilitate se poate schimba perioada de amortizare? Daca societatea trece lunar din contul 105 in contul 1175 (Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare) diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial, aceasta suma se raporteaza in declaratia 101 la randul 8? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 26 Mar 2024 

Procesul de reevaluare a activelor imobilizate, pentru scopuri fiscale, are reguli bine definite atat pentru determinarea valorii impozabile a cladirilor, cat si pentru inregistrarea acesteia in contabilitate.

Articolul 460 alin. (2) si (3) din Codul fiscal prevede ca, in cazul in care contribuabilul depune o declaratie la organul fiscal local, la care anexeaza un raport de evaluare, valoarea impozabila a cladirii este considerata a fi cea rezultata din raportul de evaluare.

Potrivit normelor de aplicare (punctul 39.(1)) rapoartele de evaluare se intocmesc de un evaluator autorizat si reflecta valoarea cladirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referinta, dar aceste rapoarte de evaluare nu se inregistreaza in evidentele contabile.

Aceasta inseamna ca, desi raportul de evaluare influenteaza valoarea impozabila a cladirii pentru calculul impozitului pe cladirile nerezidentiale si poate determina schimbarea bazei de impozitare, el nu modifica perioada de amortizare in contabilitate.

Asadar, reevaluarea pentru scopuri fiscale, nu modifica perioada de amortizare a activului in contabilitate. Daca o entitate doreste sa modifice perioada de amortizare a unui activ imobilizat in urma unei reevaluari, aceasta ar trebui sa respecte regulile de reevaluare si de amortizare prevazute in standardele de contabilitate aplicabile, evaluand daca exista o schimbare semnificativa in viata utila estimata a activului care justifica o astfel de modificare.

Diferenta principala intre evaluarea pentru impozite si taxe locale si evaluarea pentru inregistrare in contabilitate, se bazeaza pe scopul si utilizarea raportului de evaluare.

Evaluarea pentru Impozite si Taxe Locale este efectuata pentru a determina valoarea impozabila a cladirilor si se face in conformitate cu prevederile Codului Fiscal. Aceasta evaluare este optionala pentru contribuabil si are ca scop aplicarea unei cote de impozitare reduse pentru cladirile reevaluate.

Valoarea impozabila este diferita de valoarea de piata sau valoarea justa si nu se inregistreaza in situatiile financiare ale contribuabililor. Standardele de Evaluare ANEVAR reglementeaza metodologia de calcul a valorii impozabile, care, de obicei, urmeaza abordarea prin cost, din care se deduc deprecierea fizica si/sau functionala, fara a aplica deprecierea economica/externa.

Evaluarea pentru inregistrare in contabilitate, pe de alta parte, este guvernata de standardele de contabilitate si are ca scop reflectarea corecta a valorii activelor si pasivelor in situatiile financiare ale entitatii. Aceasta evaluare se concentreaza pe determinarea valorii juste a activelor.

In concluzie, cele doua tipuri de evaluari au scopuri diferite si sunt guvernate de reglementari distincte.

Temei legal

Normele de aplicare a Codului fiscal: HG 1/2016

TITLUL IX Impozite si taxe locale - CAPITOLUL II Impozitul pe cladiri si taxa pe cladiri - SECTIUNEA a 4-a Calculul impozitului pe cladirile nerezidentiale -
39.
(1) Rapoartele de evaluare se intocmesc de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii si reflecta valoarea cladirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referinta si nu se inregistreaza in evidentele contabile. 

Valoarea impozabila a cladirii. Perioada de actualizare. Reparatii la cladire

INTREBARE:

Valoarea contabila a cladirii 200.000 lei - Valoarea conform raportului de evaloare 31.12.2022 (depus si inregistrat la DITL 150.000 lei - In data de 10.07.2023 se efectueaza lucrari de reparatii la cladire in valoare de 170.000 lei (depasesc 20% din valoarea cladirii astfel se declara la DITL) - In data de 31.12.2023 se reevalueaza cladirea la 250.000 lei. Depunem raportul de reevaluare la Directia de impozite si Taxe Locale (DITL) si ni se comunica ca nu va fi acceptat, deoarece urmatoarea reevaluare trebuie depusa in 2028 cu data reevaluarii 2027. Raspunsul DITL a fost: potrivit art. 460, alin. (6), "valoarea impozabila a cladirii se actualizeaza o data la 5 ani pe baza unui raport de evaluare a cladirii intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii, depus la organul fiscal local pana la primul termen de plata din anul de referinta". Decizia de impunere se calculeaza in prezent la valoarea de 150.000 170.000 = 320.000 lei (valoare raport reevaluare 31.12.2022 renovari). Mentionam ca reparatiile nu au imbunatatit cladirea, ci doar au adus-o la stadiul de bun de utilizat. Va rugam sa ne comunicati daca DITL are dreptate sa nu ne accepte raportul de evaluare si daca nu, care este baza legala pentru a putea depune raportul de evaluare si a ajusta valoarea de impozitare.
 
SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de​ 14 Mar 2024 

Prevederea legala este citata corect de catre DITL, dar este interpretata foarte restrictiv.

Tot legat de actualizarea valorii impozabile a cladirii, la art. 460 alin. 8 din Codul fiscal se prevede ca: In cazul in care proprietarul cladirii nu a actualizat valoarea impozabila in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta, cota impozitului/taxei pe cladiri este de 5%, cu conditia ca proprietarul cladirii sa fi fost notificat de catre organul fiscal competent despre posibilitatea depunerii raportului de evaluare. (...). Din aceste prevederi reiese ca valoarea impozabila a cladirilor poate fi actualizata si in ultimii 5 ani anteriori si nu neaparat doar o data la 5 ani, asa cum a interpretat DITL.

Nu exista nicio prevedere expresa in Codul fiscal in sensul ca valoarea impozabila actualizata la un interval mai mic de 5 ani nu ar trebuie luata in considerare la stabilirea impozitului pe cladiri.

Daca DITL nu vrea sa tina cont de valoarea impozabila actualizata din ultimul raport de evaluare, societatea poate face contestatie la decizia de impunere emisa de DITL.

Referitor la reparatii, in baza art. 461 alin. 6 din Codul fiscal se declara doar lucrarile de extindere, imbunatatire, modificare sau desfiintare partiala a cladirii existente cu destinatie nerezidentiala, care determina cresterea sau diminuarea valorii impozabile a cladirii cu mai mult de 25% (nu 20%, textul de lege prevede un procent de 25%).

Din punct de vedere contabil, potrivit pct. 227 din Reglementarile contabile aprobate prin OMFP 1802/2014 cheltuielile ulterioare efectuate in legatura cu o imobilizare corporala sunt cheltuieli ale perioadei in care sunt efectuate sau majoreaza valoarea imobilizarii respective, in functie de beneficiile economice aferente acestor cheltuieli (de exemplu, influenta asupra duratei de viata ramase a imobilizarilor), cu luarea in considerare a criteriilor generale de recunoastere stabilite prin politicile contabile ale fiecarei entitati. De asemenea, potrivit prevederilor art. III pct. 2 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 2139/2004 investitiile efectuate la cladiri trebuie sa asigure protectia valorilor umane si materiale si imbunatatirea gradului de confort si ambient sau reabilitarea si modernizarea termica a acestora.

Lucrarile de reparatii obisnuite, care nu determina extinderea, modificarea sau modernizarea/imbunatatirea cladirii, ci doar aducerea ei la parametrii initiali nu trebuie inregistrate ca investitii la cladire si nici nu trebuie declarate la DITL, neintrand sub incidenta situatiilor anume reglementate la art. 461 alin. 6 din Codul fiscal.